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旭辉生意经:借“小股操盘”蚕食中小房企市场
发布日期:2019-08-13 05:50   来源:未知   阅读:

  据《每日经济新闻》,“像2009年时的龙湖、2012年的阳光城一样,感觉又有一波地产企业从区域走向全国。”在今年的一次行业聚会上,一家房地产公司的营销总监和同行议论,虽然媒体普遍认为房地产行业将进入寡头时代,但后起的中小地产商仍然有机会在这个行业崭露头角。

  而在这些中小地产商眼中,旭辉无疑是一个值得效仿的榜样。从2011年销售仅40多亿元,到2014年上半年销售102亿元,旭辉以每年40%~50%的复合增长率快速扩张。

  在此背景下,有人不禁赞叹旭辉控股集团(00884,HK)董事长林中当年“割肉”上市的英明,认为正是有了此举,旭辉才能在最近两年快速增长,并在各项财务指标上和港股上市的蓝筹地产商一步步接近。

  但林中却不看好这些中小开发商的未来前景。“现在只有几十亿(销售额)的公司已经来不及了。”他认为,房地产正在从精英阶段向寡头阶段过渡,整个周期也就十年,而目前销售额只有几十亿元的公司,已经很难赶上这个进程,能把握这个机会的,只有销售额一两百亿元的企业。

  旭辉正好处在林中所说的 “有机会”的门口上半年完成102亿元销售额,全年销售额目标220亿元。它未来能成为中国房地产的“寡头”吗?旭辉今年开始大面积推广的“小股操盘”,能够吞并一部分中小企业的市场份额吗?

  2012年11月,旭辉以1.33港元/股的发行价赴港上市,这一股价只相当于公司当时每股净资产的30%,因此一度被称为大股东是在“割肉”上市。当时有人质疑旭辉的资金链,认为公司一定是财务上有问题,才会向投资者作出如此大的让步。

  其实,旭辉“贱卖”自己另有隐情。彼时,市场的融资成本高达15%以上。作为当时一家排名勉强挤进50强的地产商,旭辉不得不大量使用预期年化收益率在12%以上的信托融资。不仅融资成本高昂,还要承担巨大的融资风险。由于融资渠道单一,公司的销售规模受到一定影响。

  《每日经济新闻》记者注意到,2011年,旭辉的销售额只有46亿多元,当年公司在地产百强榜中排名44名,这显然不利于融资。

  记者通过每经地产微信公众号“邦地产”了解到,是否是百强企业,以及在百强企业中的排名,将直接影响到公司贷款融资的金额和成本。只有全国前30强的企业,才能获得年利率12%的信托贷款,土地抵押率也有望达到60%。如果排名在50名以后,不仅融资成本飚升至14%,土地抵押率也被严格限制在50%以内。如果连百强都没有入围,那么要想从金融机构获得贷款,就非常困难。

  而对地产行业来说,能否进入百强企业,一个重要参照值就是销售额,这一指标对开发商的排名具有非常大的影响。然而,要想实现销售规模的大幅增长,没有足够的资金支持,几乎是不可能的。

  也许正是因为这个原因,旭辉格外渴望上市,以打开融资通道。在旭辉上市后仅仅几个月内,公司就宣布发行2.75亿美元,2018年到期的优先票据,票面利率12.25%。此后公司多次通过发行优先票据进行融资。

  大规模的发债,让旭辉的销售规模迅速扩张。2012年旭辉销售额只有95.2亿元,2014年上半年已经达到102亿元。

  而销售规模的迅速扩张,又倒逼融资成本下降。《每日经济新闻》记者注意到,旭辉第一次在香港发优先票据的票面利率是12.25%,最近一次发行的优先票据,票面利率只有8.875%,而如果通过发行债券融资,票面利率可降至8%。

  不仅优先票据的融资成本大幅下降,旭辉的综合融资成本也不断降低。2012年底,公司上市时平均融资成本是10.4%,今年上半年已降至8.7%,下半年有望进一步降到8.2%~8.4%。

  “我们预计未来2~3年可以降到6%,届时我们会向蓝筹地产股的融资成本靠拢。”2014年半年报透露,旭辉在境内的信托贷款比重已经降至9%,而在今年以内,所有的信托贷款都将全部偿还。

  由于融资成本的显著下降,香港多家券商机构看好旭辉未来的盈利能力,有公司认为未来12个月内,旭辉的股价有望超过2港元,这一目标价位比公司目前1.52港元的股价上涨30%以上。

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