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冷眼看中报|旭辉集团负债比全年销售目标先抵2000亿元瑞银调低其
发布日期:2019-10-09 20:39   来源:未知   阅读:

  日前,旭辉控股(旭辉集团港股上市公司)公告称,该公司与中国建设银行(亚洲)订立贷款协议,为公司又争取了一笔新的融资。公告显示,贷款协议涉及为的初始总额约为3.65亿美元。南方产业智库研究发现,为了配合高周转的模式来寻求业绩规模的快速扩张,旭辉集团上半年仍然在延续通过高负债来维持激进拿地的做法。截至2019上半年末,旭辉集团负债合计2438.46亿元,同比上涨33.71%,资产负债率达80.73%。

  实际上,在获得这笔贷款前,2019年上半年,旭辉已发行过3次美元债券,合计9.55亿美元,利率最高为7.625%。而随着债务负担的增加,旭辉的融资成本也在水涨船高。中报显示,2019年上半年,旭辉控股支销及资本化的融资成本总额同比大幅上升77.3%至30.64亿元。

  旭辉集团2000年成立于上海,其控股股东旭辉控股集团2012年在香港主板整体上市(股票代码,是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团。

  上半年由于过于激进的拿地行为而传闻受到监管部门关注的旭辉集团,近期发布了2019年中期业绩报告之后,在负债、营利能力、经营风险等问题上,仍然受到来自业界的多方质疑。

  从2017年高管畅言“不拿地就没地位”到2019年的“不拿地也没问题、坚决不拿地王”,闽系龙头房企旭辉集团过去两年,走过的是一条惊心动魄的快速扩张之路。不过,或许是因为今年上半年总负债比全年销售目标率先达到2000亿元,核心净利润增加但归母净利润减少,少数股东权益上市以来首次超归属母公司权益,有财经媒体用“销售业绩持续增长,但成色不足”来形容旭辉集团今年发布的这份半年成绩单。

  根据财报显示,2019年上半年,旭辉集团实现合同销售金额884.4亿元,同比增长33.9%,实现合同销售面积508.82万平方米,同比增长17.5%。按照2019年旭辉给自己定出的全年销售1900亿元的目标,截至7月已完成54%。值得注意提,今年上半年,该集团营业收入约200.63亿元,同比增长约8.9%,相比33.9%的销售增长,明显处于放缓趋势。

  记者从财报中同时发现,尽管截至2019年6月底,该公司总资产规模较2018年底增长了25.3%,已达到3020亿元。但与此同时,其负债率也在高涨。2019年上半年,净负债率约为69.5%,较2018年12月31日增加了2.3%。在此背景下,旭辉集团归属母公司股东权益占比不断下降,2019年上半年归属母公司股东权益占比为47.0%,与2018年上半年相比下降6.7个百分点。根据归属母公司股东权益占比预估2019年上半年旭辉权益销售金额仅为415.9亿元。有分析称,权益占比较低导致旭辉无法实现与全口径销售规模相匹配的结转收入,对企业盈利能力有一定负面影响。

  在地产圈,旭辉集团作为闽系房企,一直以激进的投资方式著称。今年上半年,该公司负债快速攀升,便与公司“逆周期、多元化补仓”的拿地策略相关。颇有争议的是,旭辉公司为了以最短的时间做大公司的规模,近年来一路采取与第三方合作拿地的商业模式,即通过增加合作方以降低权益比率的方式高速扩张。这也是该公司在克而瑞、中指院等商来机构排名榜单上一路走高的“秘诀”。南方产业智库通过财报分析发现,2014年至今,旭辉集团实现的合同销售金额分别为2014年212亿元,2015年302亿元,2016年530亿元,2017年1040亿元,2018年1520亿元,2019年上半年为884.4亿元,仅2014年至2018年,其合同销售额便飙涨了超600%。不过,同一期间,其权益销售额在合同销售额中的占比,却分别为77%、66%、55%、53%和57%。这意味着,旭辉集团历年公布的业绩,只有一半多是自己的份额,其他都属于合作方所有。

  这从今年上半年的拿地的情况就可见一斑。 中报显示,旭辉集团上半年共购买34个项目的权益,收购土地的总规划建筑面积为770万平方米,其中属于旭辉股本权益的有490万平方米。合同总代价372.78亿元,其中旭辉股本权益应付266.47亿元。媒体公开信息显示,在不久前新城控股“甩卖资产包”风波中,旭辉也购买了部分项目权益。根据新城控股7月25日的公告,旭辉、宝龙、中骏共同以1.92亿元购得新城控股旗下杭州聚厉企业管理有限公司24%股权。

  数据显示,今年1-7月,旭辉合计新增土储878万平米,其中8%来自一二线及准二线城市,旭辉的拿地金额权益比也上升至74%。截至7月底,旭辉总土地储备6300万平米,总货值9800亿元,下半年可售货值2300亿元。

  对此,旭辉集团董事长林峰公开透露,旭辉下半年将加大回款、适度放缓买地节奏、减少新进入城市的数量,且坚决不拿“地王”。而在提高现金流的同时,会降低负债、减少短期负债。对于多元化的问题,林峰公开强调,旭辉是一个非常谨慎、小心的企业,因此旗下多元化业务并不是首先定规模目标:“我们希望的多元化,都是以能力为主,不是以资产规模投入为主。 ”

  林峰坦承,“土储是一把双刃剑,旭辉已经布局了80个城市,下半年可能不会再进入新城市,会在已经进入的城市深耕。以销定产,降低库存,提高去化,加快回款,加快现金周转,高筑墙、广积粮,这是我们下半年的策略。我们现在有专门的回款小组,KPI也是看回款,不看销售。天要下雨娘要嫁人随它去吧,先把自己做好,我们要提前锁定年度业绩”。

  值得关注的是,瑞银近期发表的研究报告称,对旭辉(00884) 盈利预测维持不变,目标价由4.3港元降至3.9港元,以反映最新的市盈率估算,维持“沽售”评级。该行指出,旭辉管理层提到,未来会控制土地收购在合约销售的50%内,上半年为42%,过去两年分别是104%及51%。该行相信,近期行业信贷收紧,或会影响公司的购地步伐。公司维持今年合约销售目标在1900亿元人民币,首七个月已达54%,预计未来负债比率可稳定在70%以下,同时每年盈利增长达30%。